명동에 온기가 조금씩 돈다

항상 외국인 관광객으로 북적이고, 평당 임대료가 가장 비싼 곳으로 위상을 떨치던 명동. 그런 명동이 사드와 코로나의 직격탄을 맞고 폭삭 주저앉아 버린지 벌써 몇년째입니다.

죽어버린 상권, 명동 공실은 정말 어마어마했죠. 지금도 명동에 가보면 공실이 상당히 많은 것을 볼 수 있습니다. 그런데, 오늘 오랜만에 명동 시내를 좀 걷다 왔는데 분위기가 아주 미묘하게 달라진 것을 느꼈습니다. 물론, 근거는 전혀 없습니다. 숫자상 리서치도 동반하지 않은 포스팅입니다. 그냥 가끔 명동 시내에 나가보면서 느끼는 제 개인적인 센티에 불과하니 실제 현실과는 동 떨어진 이야기일 수도 있습니다. 그러니 그런 점은 감안하고 읽어주시면 감사드리겠습니다.

카카오지도에서 제공하는 로드맵은 사진을 찍은 기간별로 화면을 분할하여 비교하면서 볼 수 있는 기능이 있다. 이 기능을 활용하면 여러 시기별로 해당 길거리의 분위기를 파악하기에 매우 용이하다. 한편, 2021년 7월 명동의 공실률은 거의 절반에 육박할 정도로 최악의 상황이었으나, 9월 들어서는 공실률이 다소 완화되는 게 아닌가 싶은 느낌이 있다. 어디까지나 개인적인 느낌에 불과하다.
자료 : 매일경제신문, 카카오지도

2021년 9월 30일, 목요일 낮에 명동시내 산책을 하면서 보고 듣고 느낀 것을 쓰겠습니다.

왕훙인가?

우리나라에서 임대료가 가장 비싸기로 유명했던 자리에 현재는 네이처리퍼블릭이 들어와 있습니다. 그 앞에서 방송 촬영팀이 뭔가 촬영을 하고 있었습니다. 호기심에 다가가 보았습니다. 촬영팀은 중국어로 대화를 하고 있었습니다.

제가 중국어를 하지 못하는데다 정확한 상황판단이 어려워서 뭐라고 단정짓기는 어렵습니다. 중국에서 건너 온 왕훙일수도 있고, 아니면 네이처리퍼블릭에서 중국인을 상대로 한 마케팅을 하기 위해 영상을 만들고 있었을 수도 있습니다.

현재는 중국 보따리상들이 명동에서 완전히 사라졌고, 화장품 섹터도 너무 안 좋은 시간들을 보내고 있습니다. 그런데 이런 활동들이 드문드문 눈에 보인다는 것은 발빠른 사람들이 앞으로 업황 개선을 염두에 두고 움직이는게 아닌가 하는 혼자만의 생각도 해보았습니다.

왕래하는 사람이 늘었다

얼마 전 까지만 해도 타이틀만 명동이지 지방 여느 도시의 시내라고 해도 이상하지 않을 정도로 거리를 걷는 사람이 없었습니다. 가끔 보이는 행인들이 외로워 보일 정도로 거리는 텅 비어버렸었는데요.

어제(9월 30일, 목요일)는 거리에 활기가 조금씩 돈다는 느낌이 들 정도로 거리를 걷는 사람들이 꽤 늘었습니다.

아직 예전 전성기 만큼의 유동인구는 아니었지만 바닥을 찍고 조금씩 올라오고 있다는 정도의 느낌을 느낄 수 있었습니다. 관광안내원 분들의 얼굴에도 모처럼 생기가 돌았습니다.

물론, 어제 하루만 그랬을 수도 있고 저의 단편적인 시각일 수도 있습니다. 명동 근처에 계시는 분들이 조금 더 긴 시계열을 갖고 조사를 해보시는 게 정확하실 것 같습니다.

공실 상가에 가게들이 들어온다

명동 거리에 임장을 나갈 때 마다 공실이 계속해서 늘어나는 느낌이었습니다. 익숙했던 가게들이 하나둘 사라지고 텅 비어버린 가게들을 보면서 마음도 좋지 않았습니다. 그런데 어제는 공실이 더 이상 늘어난다는 느낌을 받지는 못했습니다. 이미 공실이 너무 많은데다, 존버하며 남아있는 업체들은 대부분 자본력이 있는 대기업 계열 업체들이거나 아니면 코로나 정도는 가뿐히 즈려밟고 계속 장사를 잘 하고 있는 가게들이어서 그럴지도 모르겠습니다.

어제는 되레 새롭게 들어오는 가게들을 보았습니다. 약국과 식당하나가 새롭게 입점하여 인테리어 공사를 하고 있었습니다. 그리고 걷다보니 비어있는 상가 또 다른 곳 앞에서는 여러명의 중년 남자들이 모여서 가게 계약과 인테리어 관련된 이야기들을 나누고 있었습니다. 이제 명동 상권도 최악의 상황을 지나고 있는 것인지, 아니면 패기 좋은 사업가들이 들어왔다가 역시 얼마 못 버티고 떨어져 나갈 것인지도 매우 궁금했습니다.

금발머리가 자주 보인다

금발머리 외국인 관광객이 꽤 자주 목격됩니다. 아마 관광객들이 자주 목격된 것은 올해 들어서인 것 같습니다. 어제는 외국인 관광객이 평소보다 유독 많이 보였습니다.

8월 출입국자 현황 <자료 : 법무부>

궁금해서 찾아보니 통계적으로도 2020년보다는 확실히 출입국자 숫자가 느는 것을 확인할 수 있었습니다.

외국인 입국자 수 추이 <자료 : 법무부>

시계열을 늘여놓고 보더라도 2021년 들어서 외국인 입국자가 유의미한 트렌드로 늘어나는 것을 확인할 수 있습니다. 작년 1월에는 코로나가 서서히 터지기 시작한 시기고 2월 부터는 여행에 제약이 시작된 시기입니다. 작년 2~4분기가 코로나 최악의 상황이었고 최악의 상황은 슬슬 벗어나고 있다고 판단해도 될 것 같습니다. 

아직 관광업이 전성기일 때 만큼 복구가 되려면 한참 멀었지만 지표들이 슬슬 올라오고 있는 것이 긍정적이라고 생각됩니다. 작년보다 상황이 더 나빠져서 이 지표들이 다시 꺾여 버린다면 그때야 말로 정말로 모두가 크나 큰 어려움에 직면하게 될 것 같습니다. 그런 일이 설마 올까 싶다가도 금융시장에서 '설마', '절대'라는 단어는 조심해야 하니 경각심을 같고 관련 지표들을 트래킹하는 게 좋을 것 같습니다.

어쨌든 이제 세계적으로 백신 접종률도 높아지고, 격리도 풀리고, 관광업도 점점 살아나고 다시 조금씩 일상을 찾는 시작점이면 좋겠습니다.

누가 장사는 목이라고 했나?

한국 스타벅스의 출점전략은 그 유명한 자전거 바퀴살 전략(허브 앤 스포크)이었다. 서울의 유동인구가 많은 역세권에는 도로를 사이에 두고 스타벅스 매장 4~5개가 밀집하기도 했다. 그렇게 출점을 하더라도 모든 매장이 만석이 될 정도로 스타벅스의 인기는 좋았다. 

허브 앤 스포크 전략 도식
<출처: 인천항만공사 블로그>

그러나 폭발적으로 성장하던 스타벅스코리아의 외형 성장세와 이익률도 최근에는 점점 둔화되는 모양새다. 허브 앤 스포크 출점 전략이 한계점에 다다른 것이 아닌가 생각한다. 그래서 스타벅스는 최근에 출점전략을 묘하게 바꾼 듯 하다. 

기존에는 허브 앤 스포크 전략을 쓰기 위해 이미 상권이 만들어져 있고, 땅값이 비싼 지역에 매장을 냈다. 그러나 지금은 땅값이 싸고 외진 곳에 출점을 하고 거기에 사람들이 찾아오도록 만들어서 인근 지역의 가치도 높이고 영업마진도 방어하는 전략으로 선회한 것으로 보인다. 역시 스타벅스코리아는 영리하다. 명불허전이다.

사실 이번 포스팅은 오래전부터 작성을 하다가 완성을 못했다. 그러다가 어제 스타벅스의 출점 전략이 변경되었다는 기사를 보고 쓰던 글을 퍼뜩 마무리한다.

장사를 하는 사람들은 귀에 딱지가 않을 정도로 들었던 이야기가 있다. 장사는 첫째도 목, 둘째도 목, 셋째도 목이라던 이야기였다. 하지만 이제는 조심스럽게 그 이야기는 조금씩 들어맞지 않는 이야기가 되고 있다고 말하고 싶다.

<자료 : 매일경제신문>

서울만해도 아주 높은 권리금과 월세를 자랑하던 중심 상권들이 지금은 초죽음 상태다. 서울 상권의 핵심 중 하나였던 명동은 점심 시간에 임장을 나가보아도 길거리가 텅텅 비어있다. 거리 곳곳에는 '임대' 두 글자가 붙은 현수막과 플래카드만 쓸쓸하게 공실을 지키고 있다. 홍대와 같은 상권도 예전같지 않다.

서울의 중심 상권이 예전의 명성을 그리워 하며 죽어가는 동안 외곽이나 지방의 맛집과 카페, 호텔들은 호황을 누리고 있다. 이는 아주 신기한 모습이다. 

경기도, 강원도, 충청도, 부산 가릴 것 없다. 인스타그램이나 유튜브에서 입소문을 탄 맛집이나 카페는 지방 외진 곳에 꼭꼭 숨어 있더라도 사람들이 어떻게든 알고 찾아간다. 이런 곳엘 어떻게 알고 찾아왔나 싶을 정도로 인산인해를 이루는 지방의 식당과 카페를 정말 많이 목격한다. 

특히 이런 현상을 미리 예견이라도 한 듯이 강릉에 큰 자본을 쏟아부어 호텔을 지어 둔 사람들의 선견지명이 참 대단하다고 생각한다. 공사를 시작하는 단계일 때만 해도 도대체 왜 강릉에 저렇게 돈을 쏟아붓나 싶었는데.

어쨌든 지방의 호텔들도 유례없는 호황을 누리고 있다. 인천, 강릉, 부산, 경주 등 지역을 막론하고 조금만 네티즌들 사이에서 이름이 오르내렸다 싶으면 방을 구하기가 힘들 정도다. 특히, 연휴 기간에는 방을 구하지 못한다고 봐도 될 정도였다.

도심 공동화 현상이 생기고, 장사는 목(입지)이라던 선배 장사꾼들의 이야기가 무색해질 정도로 유명 상권은 초토화가 되었고, 반면에 서울 교외나 지방의 유명 가게들은 호황을 맞고 있다.

전에는 상상도 하기 힘들었던 일이다. 정말 공룡이 멸종하듯이 순식간에 벌어진 일이다. 어째서 이런 일이 생기는 것일까?

내가 생각하는 가장 큰 이유는 단연 코로나다. 말할것도 없이 코로나로 국가간 여행이 끊기면서 외국인 관광객으로 먹고 사는 상권은 큰 타격을 입었다. 그리고 많은 직장인들이 재택근무 형태로 일을 하게 되면서 CBD에서 장사를 하는 상인들이 올리는 수입도 예전같지 않게 되었다.

그 다음은 우리 사회를 서서히 그리고 빠르게 바꾸어 온 인터넷의 영향력이다. 코로나로 인해서 급격하게 트래픽을 늘린 배달 서비스는 지역 곳곳에 숨어있는 가게 어디든 배달만 가능하면 음식을 즐길 수 있도록 해주었다. 이런 배달주문 중심의 소비 패턴에서는 선배 장사꾼들이 말하는 목의 개념이 완전히 죽어버린다. 되레 목 좋은 곳에 높은 월세를 내는 가게는 리스크가 더 높아진 것이다.

인스타그램과 같은 곳에서 올라오는 사진들은 사람들의 눈길과 발길을 서울 중심 상권의 가게들이 아니라 지방에 있는 큼직하고 아기자기한 가게들로 향하게 했다. 

내 생각에 우리나라는 코로나가 끝나면 크고 아름다운 카페를 구경하기 좋은 카페 여행의 강국이 되지 않을까 싶기도 하다. 정말 우리나라에는 예쁘고 멋진 카페들이 끝도 없이 많다. 전국 어느 도시를 가더라도 멋진 카페들이 여행의 노곤함을 달래준다. 

그리고 땅값이 저렴한 지방에 있는 카페일수록 더욱 크고 웅장하며 멋진 인테리어와 위용을 자랑한다. 가뜩이나 해외여행도 못 가는 사람들을 달래주는 것이 그나마 국내여행이고 그 중에서도 전국 곳곳에 포진하고 있는 이런 멋진 카페들이 아닌가 생각된다.

지방 맛집과 카페들의 큰 장점은 또 있는데 그것은 바로 주차가 편리하다는 점이다. 서울에서는 차를 갖고 이동하는 것 자체가 스트레스다. 차가 많이 밀리고, 주차 스트레스도 정말 심하다. 어딜가도 사람과 차가 붐비는 곳에서 잠시 멀어져서 한적한 곳에서 드라이브를 즐기고, 지방 곳곳에 숨어 있는 맛있는 가게와 멋진 카페를 찾는 것은 이제 우리의 일상이 되었다. 코로나로 해외 여행이 막히자 숨 좀 쉬자고 사람들이 찾아낸 방편이다.

끝으로 방역을 위한 거리두기 단계가 상대적으로 수도권에 더 엄격한 레벨이 적용된다. 그래서 그것을 피해서 지방으로 내려가는 사람들도 꽤 된다. 덕분에 사람들은 지방을 재발견하고 있다.

온라인에서는 집콕을 하지 않고 돌아다니는 사람들에 대한 성토가 줄을 잇는다. 그러나 길거리에 나가보면 현실은 인터넷과 다르다. 드라이브를 하다가 연휴 날짜에 잘못 걸리면 고속도로 한 가운데에 갇히기 일쑤다. 진짜 차를 갖고 있는 사람들은 도로로 다 쏟아져 나오는 것 같다.

강력한 부익부 빈익빈 현상도 목격된다. 이름값이 있는 자영업자는 시골 구석에서 장사를 해도 늘 손님을 받느라 북적이고, 그렇지 않은 보통의 장사꾼은 아무리 서울 중심가에서 장사를 해도 가게에 파리만 날린다. 예전에는 목이 좋으면 중간은 했겠지만 이제는 자영업자들에게 조차도 극단적인 무형자산의 시대가 된 것 같다.

금융시장에서는 어떤 일이든 일어날 수 있다. 그리고 원래도 세상에 변하지 않는 것은 없다지만 우리가 정말 고정적인 상식으로 생각했던 것들이 2020년을 기점으로 아주 빠르게 변하고 바뀌고 있다. 설마? 그런일이 일어날까 싶었던 상상 속 일들도 이제는 아주 쉽게 현실에서 일어나는 시대가 되었다. 또 어떤 것이 어떤 모습으로 변할지 모른다. 항상 세상을 주시하고 관조해야 하는 이유이다. 

2021년 8월 26일

송종식