자산재평가에 대해

시장에는 기업의 자산가치에 주목하는 투자자분들이 꽤 있습니다. 주로 1) 교과서적인 그레이엄식 가치투자를 부분적으로 추종하고, 2) 주주는 기업 일부를 소유하며, 3) 순자산보다 낮은 시가총액 상태에서 주식을 사면 시가총액-순자산의 차액 부분은 공짜로 획득하게 된다는 논리를 가지고 투자하는 자산주 플레이어 분들입니다.

물론, 자산주 플레이에 반대하는 목소리도 없지는 않습니다. 이들의 이야기를 들어보면 1) 기업의 일부를 소유한다고 해서 그 회사가 가진 자산을 실제 내 마음대로 현금화 할 수 있는 것도 아니지 않냐?, 2) 기업은 이익을 내야하지 땅만 시총보다 많이 가지고 있다고 해서 주가가 당장 오르지는 않는다. 큰 손의 수급이 들어와서 한번씩 급등하기는 해도 언제 오를 줄 알고? 같은 식의 반론입니다.

저는 양쪽의 의견이 일견 타당하다고 생각합니다. 각자의 투자 철학을 존중하는 것이 숙련된 프로 투자자의 자세가 아닐까 생각합니다. 자기 방식만 옳고 다른 투자자의 투자 방식은 옳지 않다고 생각하면 그 투자자는 아직 프로가 아니라는 증거가 됩니다. 

이야기가 잠시 옆으로 샜습니다. 오늘은 서로의 투자 철학에 대해서 쓰려고 한 것은 아니구요. 기업들이 가진 자산, 특히 부동산 자산과 관련해서 생각을 한번 풀어볼까 합니다.

자산재평가란?

자산재평가의 개념은 간단합니다. 기업이 어떤 토지를 100억에 구입할 때, 이를 장부(재무제표)에 100억에 구입했다고 기록합니다. 원가법을 따른다면 그 기업이 토지를 구입한지 10년이 지났음에도 여전히 장부상에는 토지의 가격이 100억으로 기록돼 있을겁니다. 그러나 그 토지의 실제 가격은 10년이라는 시간이 흘렀기 때문에 훨씬 더 올라 있을 가능성이 큽니다. 그리고 근처의 개발 이슈에 따라 실제 가격은 훨씬 더 높이 뛰었을 가능성도 큽니다.

이런 경우 기업이 그 100억 주고 산 토지의 자산을 재평가하여 장부에 시가(공정가치)로 다시 기록하게 되면 그 자산이 재평가돼 장부상에 구입 당시 가격이 아니라 현재 실제 가격이 반영되는 것입니다.

링크 : 두산백과 사전에서 정의한 자산재평가의 의미

자산재평가의 장단점

유형자산의 재평가는 굳이 의무적으로 해야 할 필요는 없습니다. 즉, 자산재평가는 기업의 의무사항이 아닌데도 왜 유형자산 재평가를 하는 기업이 있고 안 하는 기업이 있는지 간략하게 알아보겠습니다.

자산재평가를 할 경우 기업이 획득할 수 있는 가장 큰 장점을 몇 가지 나열하겠습니다. 1) 자산 재평가 이후 유형자산의 장부가가 급증한다면 부채비율을 낮출 수 있습니다. 부채비율이 낮다면 시장에서 바라보는 기업의 안정성도 더 높은 점수를 받을 수 있겠습니다. 2) 유형자산의 증가로 BPS가 높아져서 PBR이 낮아지는 효과를 가져오므로 저평가 된 주가가 상승해 기업의 시장 가치가 더 높아질 수 있습니다.

자산재평가가 가져오는 단점도 만만찮게 존재합니다.

1) 자산재평가를 시행하면 이후에는 매년 자산재평가를 의무적으로 시행해야 합니다. 큰 기업들에게는 별 부담이 안되겠지만 작은 기업들은 매해 자산재평가를 하는 비용도 부담으로 작용합니다.

2) 자산재평가 이후 유형자산이 증가하면 토지를 제외하고는 감가상각비가 높아져서 당기순이익이 낮아지고 분모인 자본총계가 커져서 ROE가 낮아집니다. 따라서, 숫자상 기업의 수익성이 감소하는 것 처럼 보입니다.

3) 자산재평가로 발생한 차액의 1/5 이상이 이연법인세 부채로 잡혀서 추후 기업의 현금흐름이 나빠질 수 있습니다.

4) 그 이유로 배당에 소극적인 기업이 될 수 있습니다.

5) 증여를 앞두고 있는 가족 기업의 경우에는 주가가 상승하면 증여세가 증가합니다. 그런 상황에서 기업의 주가가 오르는 것은 최대주주 입장에서는 좋은 일은 아닙니다. 따라서 증여 기간 동안 최대주주 입장에서 자산재평가를 해서 기업의 가치를 높일 하등의 이유가 없습니다.

6) 유형자산의 공정가치를 측정하는 것은 감정평가사의 역량에 따라 매우 어려운 작업이 될 수 있고 절대적 기준도 모호하기 때문에 기업이나 주주들의 바람과 달리 의외로 장부가 이하로 자산재평가가 돼 버리는 경우도 있습니다. 이런 경우 주주들이 원했던 BPS 증가가 아니라 BPS가 감소하는 현상이 발생할 수 있습니다.

자산재평가를 할 수밖에 없는 경우, 모멘텀이 발생

실제 기업이 보유한 토지를 중심으로 자산주 투자자들의 활동이 활발합니다. 자산재평가를 하지 않고 수십년 전에 구입했던 가격대로 토지 가격을 장부에 반영한 기업들이 아직도 시장에 많기 때문입니다. 장부상 토지의 가격과 현재 시세가 압도적인 차이를 내는 경우 그 기업의 실제 PBR이 급감하기 때문에 자산주 투자자들의 매력적인 투자 대상이 됩니다.

그러나, 실제 토지의 가격이 장부가 보다 현저히 비싸다는 아이디어만으로 투자를 하기에는 소액주주들이 기다려야 하는 시간이 길어질 수 있습니다. 큰 자금을 보유한 자산가분들이야 이런 종목에 투자해놓고 3년이든 5년이든 기다릴 여력이 되지만 소액 투자를 하는 분들이 이런 기업에 투자를 해놓고 5년, 10년 마냥기다릴 수는 없습니다. 이런 자산주의 경우 주가가 급등하게 되는 모멘텀이 크게 3가지 경우에 발생합니다.

먼저, 1) 자산의 숨은 가치를 보고 큰손이 주식을 매집해서 끌어올리는 수급상 이슈가 생긴 경우입니다.

이런 경우의 대표적인 사례를 들면 만년 저평가 기업이었다가 최근까지 주가가 급등한 BYC의 경우를 들 수 있습니다.

BYC의 경우에는 보유하고 있는 실제 토지의 가치는 1조를 넘지만 장부상으로는 자산재평가를 하지 않은 상태여서 보유 부동산의 가치가 과소계상 돼 있습니다.

자산재평가를 하지 않음에도 주가가 급등한 것은 BYC의 자산가치를 눈여겨 본 모 큰손 투자자분이 동사의 주식을 대량으로 매수했기 때문입니다.

PBR 플레이는 소액투자자들에게도 주가의 하방을 지켜준다는 측면에서 아주 의미가 없는 지표는 아닙니다만, 회사를 인수할 수 있는 큰손분들에게는 매우 의미있는 지표입니다. 현금과 토지가 시가총액보다 많은 기업을 인수해서 청산시켜버리거나 배당으로 다 빼내면 손쉽게 큰 투자이익을 올릴 수 있기 때문입니다.

물론 위 사례에서 든 BYC의 경우에는 최대주주의 지분율이 높아서 큰손 투자자가 회사를 청산시킬수야 없겠지만 주가를 끌어올려서 시장의 주목을 얼마든지 받을 수 있는 모멘텀을 스스로 만들어 낼 수 있었다고 생각됩니다. BYC의 투자 사례에 대해서 궁금하신 분들은 제가 과거에 분석해 둔 BYC분석글을 읽어보시는 것도 좋을 것 같습니다.

앞에서 살펴 보았지만 최대주주나 기업의 입장에서는 자산재평가를 했을 때 얻을 이익보다 손해가 더 많습니다. 굳이 자산재평가를 할 유인이 별로 없습니다. 그럼에도 불구하고 기업이 자산재평가를 해야만 하는 경우가 있습니다. 여러가지 사례가 있지만 우선은 2) 기업이 급하게 보유 토지를 매각해야 할 경우가 대표적입니다. 장부가로 10억짜리 토지의 현재 시세가 100억이라면 재평가를 안할 이유가 없습니다.

그리고 기업이 빼도박도 못하고 자산재평가를 할 수 밖에 없는 경우 중 하나로 3) '외부감사인 강제 지정제도'가 있습니다. 이 제도는 기업의 회계 업무를 투명하게 감시하고 최대주주나 기업의 비리로부터 투자자나 거래사 등의 이해관계자들을 보호하는데 목적이 있습니다. 외부 감사인 지정이 껄끄러운 기업이나 최대주주의 경우에는 어떻게든 외부 감사인의 강제지정을 피하고 싶은 심리가 발생합니다.

그러나 피하고 싶다고 피할 수 있는 건 아니고 부채비율이 200%를 초과하고, 이자보상배율이 1배 미만이며, 동종업계의 부채비율 1.5배를 초과하는 세가지 조건에 모두 부합하면 정부에서 이 기업에 강제로 외부 감사인을 지정해서 회사를 털기 시작합니다.

따라서, 이 조건에 해당하는 기업이 가장 손쉽게 외부감사인 지정을 피할 수 있는 방법 중 하나로 '유형자산의 재평가'가 있습니다. 가지고 있는 토지의 공정가치를 재평가하여 그 가치가 현저히 증가하면 부채비율을 감소시켜서 외부감사인 지정을 피할 수 있기 때문입니다.

대표적인 사례로 대한방직의 사례를 들 수 있습니다.

대한방직은 시가총액이 200~300억 하던 시절부터 전주의 토지 시가가 4,000억이 넘는다는 시장의 평가를 받아왔지만 그 토지를 매각하거나 활용하거나 자산재평가를 할 기미가 없었기 때문에 만년 저평가를 받아왔습니다.

그러다가 외부감사인 지정요건에 해당이 되면서 자산재평가를 할 수 밖에 없는 상황이 왔고, 이를 미리 간파한 큰손 투자자들이 주식을 매입하면서 급등하게 됩니다. 제가 예전에 작성해 두었던 대한방직의 사례도 한번쯤 읽어보시면 재미있으리라 생각됩니다.

4) 마지막으로 자산주가 움직이는 경우는 강세장의 끝물 분위기때 자금 순환이 대거 이뤄질 때 입니다. 이강세장의 끝무렵 혹은 갑자기 자산주들이 급등하는 경우가 있습니다. 갈곳 잃은 자금들이 한번씩 자산주들을 끌어올리는 경우가 있는데 제 생각에 이 경우를 기다리는 건 감나무 아래에서 감 떨어지길 기다리며 입벌리고 있는 꼴 밖에 안되고 앞서 설명드린 3)번의 경우를 찾아서 투자를 하는 게 가장 현명하지 않나 하는 생각이 듭니다.

2016년 5월 4일
송종식 드림

대한방직, 자산재평가 완료

대한방직의 자산재평가 완료 공시가 생각보다 빨리 떴습니다. 아직은 공장부지라서 보수적으로 평가받을거라 생각했는데 생각보다 감정가가 잘 나왔습니다.

자산재평가 결과를 간단하게 점검하고 지나가겠습니다. 아직 용도변경까지 가려면 갈길이 멀지만 일단은 전주 땅이 원래 가치를 평가 받는데 있어서 한발짝 나아간 것 같습니다.

1월 27일 자산재평가 결과 공시 <출처:전자공시시스템>

자산재평가 차액이 1,428억이 니왔습니다. 구체적으로 대구의 토지 가격이 재평가가 많이 된건지 전주토지가 얼마나 재평가 된건지 알 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 재평가 차액이 1,428억이 나왔다는 것은 전주토지가 공장부지임에도 불구하고 평당 200만원 이상의 감정평가를 받았다는 생각을 해볼 수 있습니다.

자산재평가 예측과 실제 결과 <출처:송종식, 대한방직>

제가 예측했던 것 보다 실제 자산재평가 결과가 훨씬 좋게 나왔습니다. 제 예측치의 결과보다 371억의 자본금 증가, 18.03%p의 부채비율 감소, 34,967원의 BPS 증가가 이루어졌습니다.

자산재평가가 급하게 끝난감이 있습니다. 어쨌든 이로써 동사는 외부감사인 강제 선임이라는 발등의 불씨를 끄게 됐습니다.

부채비율 102%, BPS 191,000이라는 건강한 자산주로 다시 태어났습니다.

대한방직이 더 건강해지기 위해서 앞으로 남은 이슈는 2가지입니다. '적자를 내는 본업을 어떻게 흑자 사업으로 키워나갈 것인가?' 하는 문제, 그리고 '토지의 용도변경과 필지 쪼개기, 이후 매각을 통해서 3,000억이 넘는 토지를 언제쯤 현금으로 바꿀 것인가?' 하는 문제입니다.

자산재평가 결과가 잘 나와서 개인적으로는 만족스럽습니다.

2015년 1월 28일
송종식 드림

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• 대한방직, 전주 땅 관련

주의사항 : 글을 쓰고 있는 현재 저는 동사의 주주임을 먼저 알려드립니다. 본 포스팅에서 언급된 비지니스 전망과 현황, 수치, 지표 등은 모두 실제와 다를 수 있습니다. 또한, 전적으로 제 주관적 의견들임을 다시 한번 알려드리며 개인적으로 학습한 내용을 다른 투자자분들과 교류하고 의견을 나누기 위해 작성한 글임을 알려드립니다. 본 포스팅을 토대로 투자 하시지 않으시길 부탁드리며, 투자 판단과 의사결정 그리고 그로 인해 발생하는 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 이해를 부탁드립니다.

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위험성 안내 : 이 글은 매수와 매도를 추천하는 글이 아니며 개인적 학습 내용을 공유하기 위한 참고적 용도의 글입니다. 또한, 이 글은 법적 증빙 자료로 활용될 수 없음을 고지드립니다.

대한방직, 자산재평가라는 반환점을 돌았을 뿐

경고: 동종목은 위험성이 매우 높은 종목입니다. (경영자 리스크, 실적 리스크, 수급 리스크, 업황 리스크 등 다수의 가시적 위험 요인이 혼재)

오래된 떡밥, 전주 땅

현재 보유중인 종목이기는 하지만, 제가 보기에는 볼품없는 종목입니다.

딱 하나. 땅을 빼고요. 전주 땅. 이 종목의 투자 포인트입니다. 지금 동사의 시가총액이 300~400억원을 왔다갔다 하고 있습니다. 전주공장이 위치한 65,000여평의 땅은 장부가로 235억 원이 기재돼 있습니다.

동사가 보유한 토지의 장부가 <출처:전자공시, 대한방직>
* 빨간색 박스안에 있는 토지가 이번에 자산재평가가 실시되는 토지, 합산 장부가 545억원

전주 공장의 위성사진 <출처:다음 지도, 클릭하면 커집니다>

* 삼천을 기준으로 서쪽이 새로이 개발되고 있는 전주 신시가지입니다. 위성 사진은 옛날거라 도로 사이가 듬성듬성 비어있지만, 현재는 개발이 꽤 많이 진척된 상태입니다. 동사 전주공장은 신시가지 최고의 입지를 자랑합니다. 이전된 전북도청사가 마주하고 있고 전북지방경찰청과 방송국들이 맞붙어 있습니다.

동사의 공장과 붙어 있는 신시가지 아이파크는 전주에서 가장 비싼 아파트입니다. 호반 베르디움 아파트 프리미엄은 전북에서 가장 높게 형성돼 있습니다. 그리고 동쪽으로는 삼천이 있어 전망도 좋습니다. 그야말로 전북 최고의 알토란 땅을 동사가 가지고 있습니다. 무려 정사각형 평지 65,000평짜리 땅입니다.

이 땅이 실제로는 235억짜리 땅이 아니라는게 대한방직의 투자포인트 입니다. 용도 변경 등 여러가지 과제가 산적하지만 실제로 매각만 된다면 수천억원에 팔 수 있다는게 전문 투자자들과 인근 주민, 공인중개업소의 말입니다.

저도 그렇고 다른 투자자분들도 그렇겠지만 거의가 '부동산에 투자한다'는 기분으로 동사 주식을 보유하고 있으리라 짐작됩니다.

사실 전주토지는 가치투자자들 사이에서는 널리 알려져 있는 토지입니다. 숨겨진 투자 정보처럼 보이지만 몇년전부터 알만한 사람은 다 아는 정보였습니다.

최근에 이 떡밥으로 주가가 살금살금 오르더니 자산재평가 공시가 뜨면서 갭을 띄우며 주가가 급등했습니다.

슈퍼개미(들)

숨겨진 전주땅의 가치가 어마어마 하다는건 알만한 사람은 아는 사실이었습니다. 그래서 수 많은 큰손들이 대한방직에 투자를 했습니다. 그러나 대부분 큰 재미를 못 보고 백기를 들었습니다.

2006~2007년, 슈퍼개미 박기원, ~09년 유선철

수백억원을 주무르며 전주투신이라는 필명으로 유명한 박기원씨가 동사의 지분 21.69%를 보유했던 적이 있습니다. 경영참여 목적이었습니다. 주주명부 열람 가처분 소송, 사외이사 추천 등을 진행하였으나 모두 기각되고 장내에서 지분을 매각하고 투자를 철회한 바 있습니다.

비슷한 시기 슈퍼개미 유선철씨 역시 8.4%의 지분을 모아 2009년에 전량 매각하면서 30억의 차익을 올린바 있습니다.

2012년, 슈퍼개미 서일원

당시 동사의 지분 2.79%를 보유했던 슈퍼개미 서일원씨를 비롯한 몇명의 슈퍼개미들이 주주제안을 했던적이 있습니다. 주주제안 내용은 감사선임의 건과 투명경영 요구의 건이었습니다. 이 역시 의결권 부족으로 표 싸움에서 밀려 부결된 바 있습니다.

2013년, 한국투자밸류자산운용

한투밸류같은 가치투자의 명가에서 동사 지분을 10%넘게 모았던 것 역시 전주토지 때문이라 추측이 됩니다. 그게 아니라면 적자 투성이인 동사 지분을 사 모을 필요가 없었겠죠. 한투밸류는 2000년대 후반까지 동사 지분을 공격적으로 모았습니다.

그러다 2011년부터 지분을 줄이기 시작해 2013년 봄에는 동사 지분을 모두 매도했습니다. 아무래도 토지 개발에 대한 희망이 사라졌거나 시간이 오래 걸릴 것이라고 판단한 것으로 생각됩니다.

2014년 하반기, 주식농부 박영옥

2014년 4분기에 슈퍼개미 박영옥 대표님이 동사 지분 5% 보유 공시를 하면서 이름을 드러냈습니다. 박 대표님이 5% 지분을 매집할때 소요된 자금은 15~20억원 정도로 추정됩니다. 지분 공시로 인해 알려진 것만 1,500억원대가 넘는 자금을 운용중이기 때문에 전체 포트폴리오에서 15억~20억원은 비중 1%도 안될 것으로 추정됩니다. 때문에 박영옥 대표님 입장에서는 큰 의미가 없는 금액일 수 있습니다.

그러니 개인투자자분들이 박영옥 대표님의 지분 매입에 큰 의미를 두고 추종매매 하는 것은 자칫 위험할 수 있습니다. 비중도 적거니와 사람의 마음은 한순간에 바뀔 수 있기 때문입니다.

슈퍼개미 박영옥 대표님의 지분 매입 현황 <출처:전자공시>

물론 최근에도 계속적으로 추가 지분 매입 공시를 하고 계셔서 단기간에 지분을 줄이고 나갈 가능성은 낮다고 생각됩니다. 그동안 박대표님의 투자 방식을 보면 단기 매매보다는 수년간 꾸준히 회사에 투자하는 방식을 따르고 있기도 하고요. 본인의 명성 유지를 위해서라도 단기매매를 할 확률은 낮다고 생각됩니다.

기대가 되는 부분은 박영옥 대표님의 파워입니다. 과거 여러 큰손들이 회사의 투명 경영을 요구하는 등 회사와의 갈등에서 백기를 들었는데, 박영옥 대표님의 파워로 '회사의 숨은 자산가치가 빛을 볼 수 있는가? 그리고 투명 경영이 제고될 수 있는가?' 하는 부분입니다. 박대표님 개인 자금력이면 회사를 통째로 사도 몇번은 사버릴 수 있기 때문입니다.

토지 가격 밸류에이션

자산재평가

1월 20일 장마감 이후, 자산재평가 공시가 떴습니다.

자산재평가 공시 <출처:전자공시, 대한방직>

언론사들은 일제히 대구 비산동 공장 부지를 재평가한다고 기사를 쏟아냈습니다. 그러나 '외'라는 글자를 놓치면 안되겠죠. 아까 위에서 언급드렸듯 대구 공장 외 장부가 545억짜리 땅이 이번 자산재평가에 포함되는 땅입니다. 전주공장과 대구공장의 장부가를 합하면 정확하게 545억원이 나오니까 전주공장과 대구공장의 토지가 재평가 되는것이 맞습니다.

공시지가에 따른 자산재평가 시뮬레이션

토지에 대한 정확한 감정평가를 하려면 해당 지역에 대한 매우 전문적인 지식과 생활 경험 그리고 부동산에 대한 깊은 식견이 필요합니다. 전주에 살아본 적 없는 저로서는 이번 자산재평가를 통해 토지의 장부가가 얼마나 높아질지 예측하는 것이 사실상 불가능 합니다.

그래서 그나마 정부에서 고시한 공시지가가 있으니 공시지가를 기준으로 자산재평가가 얼마나 될지 생각해 보았습니다.

공시지가 기준으로 전주공장 토지의 재평가 차액이 885억원, 대구공장 토지의 평가 차액이 -18억이 나왔고 이를 합산하면 약 866억원의 토지 재평가 차액이 발생합니다. 만약 전주 토지의 평당 감정가가 200만원으로 책정되면 재평가 차액은 1,058억원이 됩니다. 전주 토지가 워낙 넓다보니 작은 차액 변동에도 금액이 휙휙 커지네요.

자산재평가 이후 주요 재무지표의 변동 추정 <IFRS연결 기준, 14년 3분기 기준>

위의 표는 공시지가를 기준으로 진행한 자산 재평가 시뮬레이션 결과입니다. 2011년 동사 대구토지의 자산재평가 이후 평가차액의 22%가 이연법인세 부채로 잡힌 바 있으므로 시뮬레이션 역시 22%의 세율을 적용하여 이연법인세 부채로 설정하였습니다.

보수적으로 공시지가만 기준으로 시뮬레이션을 해보더라도 자산재평가 이후 동사의 부채비율은 295%에서 133% 정도로 낮아지며 BPS는 138,000원으로 높아집니다. 전주공장의 평당 토지 가격을 200만원으로 설정하면 부채비율은 120%로 낮아지고 BPS는 156,000원으로 높아집니다. 주당 4만원에서 동사 주식을 매입하면 PBR 0.2~0.3배 수준에서 주식을 매입하게 되는 셈 입니다.

'외부감사인 지정' 일단 피하고 보자?

자산 재평가를 하지 않아도 잘먹고 잘 사는 동사 대주주 입장에서는 재평가를 할 유인이 사실 별로 없습니다. 자산 재평가로 인해 생돈만 나갈 뿐이죠.

꿈쩍도 안하던 대주주 일가와 사측에서 부랴부랴 전주공장 토지에 대해 자산재평가를 시행하는 이유는 지정감사인제도 개정안 때문인 것으로 추측됩니다.

작년 11월부터 시행된 이 제도의 확대 내용을 보면 부채비율이 200%를 초과하고, 이자보상배율이 1미만, 동종 업계 평균 부채비율의 1.5배를 초과하는 등의 조건에 모두 해당되면 정부에서 강제로 외부 감사인을 선정할 수 있게 됩니다. 동사는 이 모든 조건에 해당됩니다.

일단 외부 감사인 강제 지정을 피하기 위해 급하게 자산재평가를 하는 것으로 생각됩니다. 부채비율이라도 줄이면 외부 감사인 강제지정을 피할 수 있습니다. 실제로 공시된 자산재평가 목적에도 '재무구조 개선'이라 명시가 돼 있구요. 자산재평가 기간은 감정평가 기관과의 계약에 따라 최소 30일 남짓 소요될 것으로 생각됩니다.

슈퍼개미들도 못한 일들(외부 감사인 지정 또는 자산재평가 또는 투명경영)을 정부가 한번에 해결해 버리는 걸 보면서 정부의 막강한 힘을 다시금 느낍니다.

자산재평가, 그리고 남아있는 큰거 한방

전주토지의 자산재평가는 이제 반환점을 돈 것에 불과합니다. 동사의 진짜 한방은 전주토지를 상업지구나 주거지구로 용도변경하여 매각하는데 있습니다.

택도 없는 평당 토지 시세, 170만원

동사 평당 공시지가는 170만원으로 책정돼 있지만 전주에 거주하는 원주민분들이나 인근 공인중개업소에서는 한결같이 '택도 없는 가격이다'라는 의견을 내놓았습니다. 개발 압력이 워낙 큰 지역이고, 전북 최고의 노른자위 땅이기 때문에 용도변경은 당연히 될 것이고 평당 500만원~1,000만원 수준은 할것이라는 의견이 주를 이뤘습니다.

개발 압력과 최근 상황

전주 서부 신시가지는 애초에 13,000명이 거주할 목적으로 설계되었으나 현재 수용인원을 초과한 25,000여명이 거주하고 있습니다. 가뜩이나 서부신시가지 토지가 부족한 상황에서 동사의 전주공장 토지는 시나 시민들 입장에서는 아쉬울 수 밖에 없는 토지입니다.

게다가 여러가지 여건도 훌륭합니다. 대한방직 전주공장이 위치한 토지 위성지도를 살펴보면 정사각형에 가까운 반듯한 평지 사방에 대로 4개를 끼고 있고, 삼천을 끼고 있어서 서부신시가지에서는 물론 전북에서 최고의 입지를 가지고 있습니다. 주변에는 전북도청을 비롯해서 각종 관공서가 있고 전주에서 가장 비싼 아파트들이 이웃하고 있습니다. 65,000평이 넘는 토지는 대단위 아파트단지 3~4개는 들어갈 수 있는 크기입니다. 환경오염과 도시개발에의 걸림돌 그리고 음산한 분위기 등으로 인해서 대한방직 공장부지 이전 요구에 대한 주민들의 목소리는 상당히 높은편 입니다.

사실 전주시에서 대한방직의 땅을 매입하는 것은 불가능합니다. 워낙에 비싸니까요. 몇해전에 삼성물산이 해당 토지를 개발한다는 루머가 돌았으나 이도 무산된 바 있습니다. 아마 개발이 되더라도 대규모 건설회사나 유통회사가 주축이 돼 토지를 매입할 것으로 보입니다.

전주일대 땅값은 수십개월 간 장기 상승하고 있고 대형 필지 위주로 매매가 활발합니다. 전주시의회 회의록에서 역시 대한방직은 신시가지 한가운데 방치돼 있는 넓은 공장부지 때문에 자주 이름이 오르내리는 단어입니다. 전주시의회 이미숙 의원님은 특히 대한방직 부지 개발에 대한 높은 관심을 가지고 논문도 쓴바 있습니다. 

신시가지 자투리땅 매각 사례

전주 공장과 지근거리에 있던 자투리 땅 하나가 2013년 4월에 처분된 바 있습니다. 공시 내용은 아래와 같습니다.

2013년 4월 유형자산 처분 공시 <출처:전자공시시스템>

신시가지 효자동 3가에 있는 1540-3, 1540-4번지 2개 필지가 총 97억 5천만원에 매각됐습니다. 당시 매각됐던 토지의 위치는 다음 위성사진과 같습니다.

2013년 4월에 매각됐던 전주공장 근처 자투리땅의 위치 <출처:다음지도, 클릭하면 커집니다>

1540-3번지의 면적이 2,412.1제곱미터, 1540-4번지의 면적이 2,248제곱미터 입니다. 이를 합산하여 평으로 환산하면 1,412평이 나옵니다. 총 97억 5천만원에 매각됐으므로 평당 690만원 수준으로 매각이 됐습니다. 매각된 토지는 중심상업지구이고, 지금은 시간이 2년 정도 흘렀고 시가지도 더 발전했으므로 현재 전주공장 토지의 평당 가격을 어림잡아 추정해 볼 수 있지 싶습니다.

용도변경과 토지매각 시뮬레이션

동사의 투자포인트. 전주토지가 상업용지나 주거용지로 용도변경이 되고 매각이 성공적으로 되었을 경우를 가정하여 땅값과 각종 지표들을 밸류에이션 해보았습니다. 시뮬레이션시 핵심 지표는 기부채납과 매각시 받을 수 있는 실제 평당 시세입니다. 매각 자금은 차입금 상환 등으로 사용할 수도 있으나 일단은 BPS가 늘어나는 것으로 계산해 보았습니다.

기부채납 50%, 평당 토지가격 민감도 500만~1,000만, 법인세율 22%의 경우

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기부채납 50%는 동사에게 최악의 상황입니다. 사실 일어날 가능성이 거의 없는 경우입니다. 그래도 최악의 상황은 늘 염두에 두어야 하기 때문에 시뮬레이션 해보았습니다. 기부채납 50%, 평당 토지 매각가격을 500만원을 받게 되면 이것저것 제하고 동사의 BPS는 18만원 수준이 됩니다. 주가 4만원 기준으로는 PBR이 0.22배입니다.

평당 750만원에 토지를 매각할 수 있다면 BPS는 대략 24만원 주당 4만원일 시 PBR은 0.17배 수준이 됩니다. 가장 보수적으로 잡은 수치인데도 자산가치가 정말 어마어마 하네요. 박영옥 대표님의 투자 비밀이 바로 이거겠지요.

기부채납 5%, 평당 토지가격 민감도 500만~1,000만, 법인세율 22%의 경우

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기부채납 비율을 가장 공격적으로 잡은 케이스의 시뮬레이션 결과입니다. 5%인데, 이 역시 가장 희박한 확률입니다만 실제로 몇몇 기업이 기부채납을 5%만 하여 구설수에 오른적이 있으므로 공격적인 경우도 생각을 해두면 나쁠건 없을 것 같습니다. 이 경우는 정말 로또입니다.

평당 500만원에 토지가 매각되면 BPS는 28만원 수준, 주당 4만원일 경우 PBR은 0.14수준입니다.

평당 750만원에 토지가 매각된다면 BPS는 40만원 PBR은 주당 4만원일 경우 0.1배 입니다. 우와..

기부채납 25%, 평당 토지가격 민감도 500만~1,000만, 법인세율 22%의 경우

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가장 확률이 높은 케이스입니다. 1/4정도를 기부채납하는 경우입니다. 땅이 평당 500만원에 매각돼도 BPS는 24만원 수준, 750만원에 땅이 매각되면 BPS가 33만원 수준이됩니다. 글을 쓰는 현재 주가가 3~4만원 사이를 오가고 있으니 동사가 가진 자산가치가 어느 정도인지 감이 오실 것이라 생각됩니다.

급할 것이 없는 회사

전주시와 시민들은 대한방직 땅 때문에 골머리를 앓고 있지만 대한방직측은 느긋한 모양새입니다. 사실 급하게 공장 이전을 할 필요도 없고 시간이 흐르면 흐를수록 토지 가치는 계속 오르는게 자명합니다. 전주시의 핵심시가지가 본 토지를 중심으로 뻗어가고 있으니까요.

대주주 일가의 발자취를 봤을 때 공원 조성은 아마 택도 없을 것 같습니다. 상업용이나 주거용으로 용도변경이 가능할 때 까지 그냥 버틸 것 같습니다.

또 하나, 기부채납 문제인데요. 기부채납도 50%씩이나 할리는 절대로 없을 것 같습니다. 기부채납 비율을 최대한 떨어뜨릴 수 있을 때 까지 그냥 배째라하고 버티면서 공장을 돌릴 것 같습니다.

전주토지를 매각하면 어디로 이전할까?

전주토지가 매각이 된다면 공장 철거 후 이전을 해야합니다. 동사가 이전을 할 때 땅을 매입해야 하는데 전주를 벗어나는 것이 동사에 유리합니다. 재정 유치가 한푼이라도 아쉬운 지자체 일수록 땅값 할인이나 세제 혜택 등 여러가지 유인책을 제시할 가능성이 높기 때문입니다.

현지인들에게 설문해 본 결과 가장 많은 대답이 나온 곳은 완주에 있는 3공단이었습니다. 전주 생활권이면서도 완주군에 편입이 돼 있고 KT&G, KCC, 현대차 등 다양한 기업의 공장이 입주해 있습니다.

글을 쓰는 현재 완주 3공단의 공시지가는 대략 평당 24만원 수준입니다. 전주 땅을 팔고 이 지역으로 이전하면 각종 세금과 공사비를 제하고도 천문학적인 시세차익이 확정됩니다.

당장은 용도변경이나 개발계획이 없는 상태

전주땅만 보고 동사에 투자할 때 매우 주의해야 하는 부분입니다. 사실 용도변경과 토지매각, 개발이 언제쯤 진행될지는 아무도 알 수 없습니다. 절대적으로 긴 시간을 가지고 투자를 해야하는 종목입니다. 운이 나쁘면 돈이 영원히 묶일수도 있습니다.

높은 난이도

많은 큰손들이 떨어져 나간 전력

앞서 살펴보았 듯 수 많은 큰손 투자자들이 이 회사의 빗장을 열려고 시도했으나 실패하고 떨어져 나갔습니다. 주주명부 열람, 감사선임, 투명경영 요구, 자산재평가 등등. 심지어 그게 아니더라도 땅을 보고 투자하여 언젠가는 시장이 알아주겠지 싶어 기다린 큰손들도 백기를 들고 죄다 항복 선언을 하고 나갔습니다.

하물며 이런 상황에서 땅 하나만 보고 개인투자자가 투자하기에는 난이도가 매우 높은 종목이라 할 수 있습니다.

대주주 일가의 세급 납부 관련

일요시사의 보도자료와 머니투데이의 보도자료에 따르면 설원식 전 명예회장은 서울시에 체납된 14억여원의 세금외에 양도소득세 등 총 156억여원을 장기 체납 중이라고 합니다. 자세한 것은 링크한 보도자료를 확인하시기 바랍니다. 답답하고 더 할말이 없어지네요.

적자가 적자가 아닐수도?!

대한방직의 엄청난(?) 적자 행진 <단위: 억 원, 출처:네이버 증권, 클릭하면 커집니다>

이 이야기는 매우 민감합니다. 그리고 동사의 이야기가 아님을 미리 밝혀둡니다. 의류업계에 정통한 친한 동생이 있습니다. 그 친구의 말에 의하면 면방, 면직, 의류 업체들 중 많은 회사들은 해외법인을 통해 축적하는 숨겨진 재산이 많다고 합니다.

다시한번 강조 드리지만 이 이야기는 업계 관계자의 풍문일 뿐 동사에 해당하는 이야기는 아닙니다.

토지의 용도 변경과 매각

전주토지의 제 가치가 빛을 발하기 위해서는 산적한 과제가 더 남아있습니다. 온나라를 통해 확인해보면 전주토지의 용도는 공업지역입니다. 이를 상업지구나 주거지역으로 용도변경을 해야합니다. 이 글에서만 몇번을 강조 드리는 말씀인데, 그만큼 동사의 가장 중요한 투자 포인트이기 때문입니다. 앞서 말씀드린 것을 확인차 한번 더 반복하겠습니다.

전주시의회 회의록을 검색해보면 신시가지 개발과 도청사가 옮겨지기 전부터 대한방직의 넓은 공장부지는 골칫덩어리였습니다. 당시에 용도변경은 불가한 사항이었고 대한방직도 버티고 버티다 결국은 도청사가 대한방직 맞은편에 들어서게 됩니다. 시도에서 타이밍을 놓친것이 결국에 동사에는 굉장한 호재가 되었는데, 지금은 이미 지가가 많이 올랐고 용도변경을 하게 되면 지가는 천정부지로 치솟게 됩니다.

일단 대주주 일가는 어떻게든 버틸거라 생각됩니다. 버틸수록 신시가지는 개발되고, 전주토지의 가격은 올라갈텐데 용도변경도 안된 공장부지를 헐값에 넘기지는 않을 것이라는게 제 생각입니다.

용도변경이 여차저차 잘 되더라도 기부채납 문제가 남습니다. 이 부분도 대주주 일가 입장에서는 최대한 시간을 끌 가능성이 높습니다. 25%를 기부채납 할바에는 시간끌기를 해서 단 1%라도 기부채납 비율을 줄이는 것이 이득이기 때문입니다. 손해를 보면서까지 급하게 공장을 옮길 유인은 없기도 합니다. 기부채납 문제도 시간이 꽤 걸릴 문제입니다. 그러나 시간은 온전히 동사 주주들의 편이라 봅니다. 시간이 갈수록 동사 토지 가치는 높아집니다.

마지막 문제는 매각과 관련된 문제입니다. 이 넓고 비싼 땅을 매입할 수 있는 사업자는 우리나라에 많지 않습니다. 자금력이 탄탄한 소수 대기업 몇개가 토지를 매입할 수 있을 것으로 생각되는데 매각 과정도 꽤나 시간과 진이 빠질 것으로 생각됩니다.

계륵 같은 회사

'투자할만한 회사인가?'하는 부분에서 개인적으로 고민이 많았습니다. 제가 싫어하는 여러가지 요소를 두루 갖췄습니다. 일단 만년 적자를 찍고 있는 회사입니다. 보통은 이 부분에서 탈락입니다. 업종의 성장성도 매력 없습니다. 부채도 많고 대주주일가의 도덕성도 동업을 하기에 부적합 합니다. 개인적으로 매우 싫어하는 타입의 회사입니다.

다만 그럼에도 올해들어 눈물을 머금고 일부 비중을 실은 이유는 시작도 끝도 전주토지 때문입니다. 외면하기에는 전주토지의 숨은가치가 너무나 엄청나기 때문입니다.

그리고 가능성이 희박하나마 희망 하나가 더 있는데, 박영옥 대표님이 현재 대주주들을 쫓아내고 경영을 정상화 시킬 가능성에 대한 부분입니다. 주주 구성을 보면 가능성이 아예 없지는 않으나 말 그대로 확률은 0.0001%입니다. 만일 그렇게 된다면 탄탄한 BPS를 기반으로 턴어라운드 하는 SPS, EPS, ROE를 에너지 삼아 주가는 총알처럼 튕겨져 올라가는 진풍경을 보시게 될 수도 있습니다. 어디까지나 이 부분은 상상에 맡기겠습니다.

기술상 위치

동 종목은 일일 거래량도 적고 한두사람에 의해 시세가 크게 휘청거립니다. 그래서 기술적 분석은 사실상 의미가 없지만 주가 흐름을 파악 정도 하는 수준에서 기술상 위치를 파악해보고자 합니다.

주봉 추세 <출처:네이버 증권, 클릭하면 커집니다>

주식농부 박영옥 대표님의 5% 지분 보유 공시 이후 거래량이 터지면서 주봉 추세가 만들어지고 있는 모습입니다. 갑작스런 오버행 이슈가 있을 수 있기 때문에 믿음이 있는 분에 한해서 장기적이고 신중한 투자가 요구됩니다.

2014년 1월 25일
송종식 드림

주의사항 : 글을 쓰고 있는 현재 저는 동사의 주주임을 먼저 알려드립니다. 본 포스팅에서 언급된 비지니스 전망과 현황, 수치, 지표 등은 모두 실제와 다를 수 있습니다. 또한, 전적으로 제 주관적 의견들임을 다시 한번 알려드리며 개인적으로 학습한 내용을 다른 투자자분들과 교류하고 의견을 나누기 위해 작성한 글임을 알려드립니다. 본 포스팅을 토대로 투자 하시지 않으시길 부탁드리며, 투자 판단과 의사결정 그리고 그로 인해 발생하는 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 이해를 부탁드립니다.

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위험성 안내 : 이 글은 매수와 매도를 추천하는 글이 아니며 개인적 학습 내용을 공유하기 위한 참고적 용도의 글입니다. 또한, 이 글은 법적 증빙 자료로 활용될 수 없음을 고지드립니다.