토지 용도변경과 기부채납에 대한 종사자의 조언, 대한방직 전주토지에 부쳐

저의 대한방직 분석글을 읽어보시고 현직 대형 건설회사에 종사하시는 분께서 귀한 조언을 해주셨습니다. 제 글에서 토지 용도변경과 기부채납, 그리고 토지 매각에 이르는 과정에 대해 일부 오류가 있었습니다. 방문하시는 분들께도 도움이 되실 것 같아서 제 블로그에 대화 내용을 공유해드립니다.

대화 내용은 오탈자가 있지만 각자 이야기했던 부분을 한 글자도 바꾸지 않고 가감없이 기록으로 남겨두겠습니다. 그분의 성함은 밝히기가 곤란하여 필명을 사용하겠습니다.

대화내용 갈무리 (오탈자 수정 하지 않습니다)

카이사르 : 참..대한방직...~~기부채납은 옛날에는 30%까지 하는곳도 많았는데~ 요즘은 재개발이든, 도시개발이든 주택사업은 약15%내외로 기부채납 하는것 같아요.^^ (그리고, 정확히 기부채납확정되는 때는, 사업인허가시기 때문에, 토지 매도자는 이미 판 뒤 얘기라, 별로 채납비율에대해 알바 없습니다.. 매수가자 걱정해야할 일이고, 개발자(매수자)가 자치단체와 협상해야 할 일이지요..설마 대한방직 직접개발을 하진 않겠죠..박영옥님께서 아이에스 동서통해서 지주, 시공사 간 지주공동사업 방식으로 개발하실래나~;;농담입니다..저같으면그렇게하겠으나;;;~ (물론 토지 매수라는것이...기부채납비율, 개발분담금 등등의 사업비와 공사비, 금융비용 등을 가만해서, 매수자가 땅값을 제안하기 때문에~ 당연히 땅값에는 [직간접적인 영향]을 주나, 매도자가 인허가 걱정까지 해주진 않습니다...^^)

송종식 : 아 맞어. 형 건설 전문가셨죠. 이쪽으로는 앞으로 많은 조언을 구해도 되죠? 기부채납의 자세한 절차에 대해 설명해 주셔서 감사합니다. 덕분에 많이 배웠습니다. 댓글에서도 말씀하셨지만 궁금한점이 있는데요. 대한방직의 경우는 전주에서 꽤 오래 영업을 했고, 지역 주민들에게 환원 비스무리 한걸 해야하지 싶어요. 토지 매수자들 입장에서도 이 부분을 미리 감안해서 토지 매입 협상을 하지 싶은데요. 동사는 기부채납 책임에서 완전히 벗어날 수 있을까 싶기도 해요. 이런 경우엔 보통 어떻게 매각 협상이 이루어지나요. 또, 용도변경 할 때 시에서 기부채납 비스무리한걸 요구할 가능성도 있다고 보는데, 이 부분은 어떻게 보시나요? 땅을 매각하려면 용도변경을 해놓고 매각해야 하지 싶어서요^^

카이사르 : (^^;;전문가까지는 아니구요).기부채납의 취지는 어떤 대지에 공동주택등을 개발하게되면, 첫째, 그 단지가 생김으로써 도로, 횡단보도, 신호등, 학교, 소방서, 동사무소 등등 각종 기반시설이 더 필요하고, 둘째 그 공동주택이 들어서므로 해서 교통체증유발을 비롯한 각종불편과 이에따른 사회간접비용들이 발생하기에..개발행위를 허가해주는 대신, 공공 대지로 기부한다는 개념이에요..[따라서, 개발사업에서의 기부체납은 '기부' 단어가 들어가있기는하나, 기업이 기존 지역 주민에게 '사회 환원'의 의미로 '기부'한다 이런 개념은 전혀 없습니다...^^;;그건 따로 기업이 기부금을 내던지 마음대로 할 일이지요..즉 그런것은 기부채납비율에 별로 상관 없습니다./ 용도변경에 따른, 혜택의 수준은 기부채납비율과 상관이 있구요] 보통은 주택사업인허가시,동시에 용도변경을 같이하며 허가받고..주택사업 인허가시 사업승인조건으로 기부채납을 하라 그럽니다...(개발인허가와상관없이) 토지 매각가를 높이기 위해 용도변경만 따로 하고, 또한 (개발인허가 상관없이) 용도변경만을 조건으로 시에서 기부채납을 요구하는 경우는 제경험상으로는 본적 없습니다...

작은 상가를 짓는땅이라면, 논을 '대지'로, 공업지역을 '주거지역','상업지역'으로 용도변경하는 것이 매각가를 높이는 방법이 분명하고, 상식입니다.(용도변경만 따로할수 있고, 나중에 개발해도되구요).. 그런데 지금상황은 그런 일반적인 경우가 아닙니다...6만평 규모 공장 대지의경우, 공동주택이나 주상복합을 개발하는것은 어짜피 일반적인 단순 인허가가 아닙니다~ 그래서 아마 '도시개발사업' 형태나, '지구단위계획' 형태로 해서 인허가를 받아야할꺼에요... 아님 뭐 LH공사같은데에서 사서 '대지조성사업' '택지조성사업'을 하면 모를까.../즉 개발 할 시행사가 본격적으로 개발 허가와 동시에 용도변경 신청을 해야지...주택 개발계획없이~"일단 공장은 유지 하겠는데~ 매수자에게 땅을 쉽게팔기위해 그냥 용도변경해주세요" 이런 방식의 '용역'(용도변경도 용도변경 전문 회사가있음)은 어려울것입니다..그리고, 개발허가없는 용도변경은 그 변경 자체에도 기부체납을 요구하는것은 본적 없습니다..(확신은없구요;;;) ....(도시개발사업이나 지구단위계획사업은 네이버같은데에 잘나와 있습니다 ㅎㅎ)

송종식 : 아 정말 많이 배웁니다. 바쁘실텐데 시간 내 길고 상세한 가르침을 공유해 주셔서 감사합니다. LH에 강제수용되는 케이스는 가장 안 좋은 케이스로 봐도 될까요? 그럼 대한방직이 아무런 목적없이 용도변경을 하는 것은 거의 불가능하다 봐야겠네요? 그렇다면 대한방직이 민간 건설사나 유통사에 토지를 매각할 경우 토지 가격은 미래에 용도변경이 되었을 경우를 가정하여 산정되나요? 공장용지로써 산정되나요? 정말 땅 덩어리규모가 크다보니 땅 파는 것도 보통일이 아니네요 ㅎㅎㅎㅎ

카이사르 : 1..예를 든거지..이땅은 LH에 강제수용될 가능성은 없죠 ^^ (LH가 그렇게 하는 땅들은...목감지구 뭐 이런식으로 무슨지구 무슨지구 이렇게 있고...장기간 계획 세우고 공지를 하는거에요...) ...2..대한방직이 민간건설사나 민간 시행사에 토지를 매각할 경우는, 개발되었을때 가치를 고려하여 땅값을 서로 산정합니다..^^..공장용지 가치로써 협의하는것이 아니라...3.땅이 크면 쪼개 팔면 됩니다...3만평씩 두개로... 그게 값 더 받고요..전주에 6만평 한번에 개발하면, 한번에 한업체가 다 분양할 자신 없을껄요.부동산 초호황기가 아니라면...[성광밴드에 자꾸 다른종목 얘기해서 죄송하네요...나머지는 전화통화나 만나서...ㅋㅋ]

요약

• 기부채납은 개발자의 몫이지 토지를 매각하는 대한방직의 몫은 아님
• 대한방직이 토지를 매각할 경우 매수자와 기부채납에 대한 것이 감안은 될 수 있음
• 기부채납은 최대로 잡아도 30%를 넘어가기는 힘듦 (요즘은 15%내외)
• 대한방직이 용도변경을 하는 것이 아니라 토지를 매수한 개발자가 용도변경을 해야 함
• 대한방직이 토지를 매각할 때는 공장용지 상태더라도 용도변경이 되었을 경우의 시세를 반영하여 매각가를 산정
• 대한방직의 전주토지는 규모가 너무 크기에 몇 필지 쪼개서 매각해야 할 듯

2015년 2월 4일

송종식 드림

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